دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز / تبیین افراز ملک مشاع

یکی از سوالات مطرح در جامعه چگونگی فروش مال مشاع می باشد که در این مقاله آقای عبدی (وکیل پایه یک دادگستری) سعی بر توضیح مراحل افراز و یا فروش مال مشاع داشته اند.
ابتدا لازم است تعاریف مرتبط در این حوزه را بشناسیم .
اول – درخواست دستور فروش :
 عنوان درخواستی است که شریک مشاعی در صورت عدم توافق شریک یا شرکاء دیگر جهت فروش ملک مشاع غیر قابل افراز ، به دادگاه ارائه می دهد .
افراز ملک مشاع :
عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکاء ، در صورتی که یک یا چند نفر از آنها راضی به تقسیم نباشند .
گواهی نامه عدم افراز :
 در صورتی که بنا بر تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود ، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز بودن ملک اعلام می گردد .
تقسیم ملک مشاع :
عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع در صورت تراضی و توافق شرکاء که با رعایت مقررات از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و دفتر اسناد رسمی به عمل می آید .
ملک غیر قابل افراز :
به ملکی اطلاق می گردد که تقسیم آن ملک به موجب قانون ممنوع می باشد . ( مواد ۵۸۹ تا ۵۹۵ قانون مدنی )
تفکیک :
تفکیک عبارت است از اینکه مال غیرمنقولی اعم از مشاع یا غیر مشاع ، به دو یا چند حصه یا قطعه مجزا با مشخصات معین ، تقسیم شود.
دعوی تقسیم ملک مشاع یا دعوی افراز :
اگر یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی راضی به تقسیم نباشند ، در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند ، می تواند از دادگاه حکم به تقسیم را درخواست نماید . مطابق با ماده ۵۹۱ قانون مدنی در صورت عدم توافق بين شركاء حاكم اجبار به تقسيم مي نماید . این تقاضا در صورتی پذیرفته می شود که مال قابل تقسیم باشد.

تبیین افراز ملک مشاع
تقسیم مال مشترک ممکن است به تراضی یا به اجبار باشد . مطابق با ماده ۵۸۹ قانون مدنی شریک می تواند هر وقت که بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید ، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند . هرگاه نسبت به اصل تقسیم بین شرکا تراضی باشد و طرحی برای تقسیم بین خود داشته و تنها مایل باشند آن را بصورت رسمی در آورند ، طبق ماده ۵۹۱ قانون مدنی به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در این صورت در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی با رعایت مقررات تنظیم می گردد . در صورتی که یک یا چند نفر از شرکا راضی به تقسیم نباشند ، حسب قسمت آخر ماده ۵۹۱ قانون مذکور ، دعوی افراز دعوی شریک ملک مشاع با شریک دیگر است . در این ماده قانونگذار برای تراضی استثناء قائل شده است و به صراحت قید گردیده است که تقسیم نباید مشتمل بر ضرر باشد همچنین به شرح ماده ۵۹۵ همان قانون « هر گاه تقسيم متضمن افتادن تمام مال مشترك يا حصه يك يا چند نفر از شركاء از ماليت باشد تقسيم ممنوع است ،  اگر چه شركاء تراضي نمايند » برای مثال نمی توان اتومبیل یا مجسمه مشاع را تقسیم کرد چون این تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال مشترک می گردد . در ماده ۵۸۹ قانون فوق الذکر نیز قانونگذار پس از قید عبارت « هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید … »  بلافاصله به دو استثناء بر قاعده حق تقسیم اشاره و می افزاید « … مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع ، یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند . بنابراین ملاحظه می گردد که قانون مدنی به عنوان مصادیق تقسیم ممنوع ، تقسیم متضمن ضرر و تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال مشترک یا حصه ی شرکا را از مواد ۵۹۲ تا ۵۹۵ مطمع نظر قرار داده و احکام آنها را بیان داشته است .
ممکن است یک یا چند نفر از شرکاء راضی به تقسیم نباشند و منافع خود را در بقای شرکت ببینند . در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند ، می تواند از دادگاه حکم به تقسیم را درخواست نماید . این تقاضا در صورتی پذیرفته می شود که مال قابل تقسیم باشد و افراز باعث از بین رفتن مالیت آن نگردد و تقسیم موجب ضرر شرکای ممتنع نباشد ، زیرا ضرر شریک قاعده تسلیط را محدود می کند و بر آن حکومت دارد. در اینگونه موارد راه جمع بین حقوق طرفین این است که شریک ، فروش مال مشترک و تقسیم بهای آن را از دادگاه درخواست نماید ( ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی )
افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکان مشاع است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص مییابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد در افراز بایستی سهم متقاضی افراز مشخص و جدا گردد و چه بسا میان شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن آن با میزان مالکیت مشاعی اختلاف حاصل شود. در این صورت تعیین تکلیف نهایی با مراجع قضایی است. پس از افرازکردن، شراکت خاتمه یافته و هر کدام از شرکاء مالک قطعه زمین خود خواهند بود.

” مرجع صالح “ 
مطابق با قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ ، در دعاوی افراز املاک واحد ثبتی مرجع نخستین رسیدگی است و ثانیاً از تصمیم این واحد می توان ظرف ده روز به دادگاه شکایت کرد تا حکم مقتضی صادر گردد . در ماده یک قانون افراز می خوانیم «  افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد ، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌را افراز می‌نماید . ‌تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد »

بسیار مهم => حکم استثنایی خلاف اصول در این ماده را باید تقسیر مضیق نمود و می توان گفت :
۱-    در مورد تقسیم اموال منقول هرچند بطور تبعی در حکم غیر منقول قرار گرفته باشند ، مرجع صالح دادگاه حقوقی است .
۲-    در مورد املاک ثبت نشده یا املاکی که جریان ثبتی آنها پایان نیافته است ، مرجع صالح برای تقسیم دادگاه است .
۳-    در مورد تقسیم ترکه که مجموعه ای از اموال منقول و حقوق مالی و املاک ، موضوع رسیدگی قرار می گیرد ، دادگاه صلاحیت دارد .
۴-    در هرجا که میان شرکا غایب یا مهجوری باشد ، تقسیم با دادگاه انجام می پذیرد حتی اگر با توافق باشد.

نحوه افراز 
 پس از تقدیم درخواست افراز توسط شریک متقاضی به واحد ثبتی مربوطه ، مسئول واحد ثبتی آن را به نماینده ثبت ارجاع می دهد . نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک ، وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر ، اعلام نظر نموده و پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند . پس از تایید اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای مالکیت معارض نمی باشد ، مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت ماموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و شریک ممتنع و نماینده ثبت ، ملک را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق مالکین ، ملک مورد تقاضا را ترسیم نماید و سپس نقشه بردار پس از انجام امور محوله صورتجلسه و نقشه ترسیم شده را به امضاء نماینده ثبت و مالکین حاضر می رساند . مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با  مقررات قانونی و ملاحظه صورتمجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت سوابق ثبتی ، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می دارد . تصمیم مسئول واحد ثبتی به شرکاء ابلاغ می گردد و ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه می باشد .

دستور فروش ملک مشاعی
پس در صورتی که بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص شود ، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز و تقسیم بودن ملک اعلام می گردد  . شریک متقاضی به استناد گواهی نامه یاد شده و سایر اسناد و مدارک مالکیت ، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی تقدیم و دادگاه پس از صدور دستور فروش ، آن را به دایره اجرا خواهد داد و مدیر اجرا وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی نسبت به مزایده و فروش مال غیرمنقول اقدام می نماید (ماده ۹ آيين نامه قانون افراز وفروش املاك مشاع) . لازم به ذکر است که متقاضی و هر یک از شرکا می توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و برابر مفاد ماده ۱۳۰ قانون مذکور ، بالاترین قیمت پیشنهادی را نقداً پرداخته و از فروش مال به ثالث جلوگیری نمایند .
نکته ۱ – دستور فروش ملك غير قابل افراز ، با عنايت به ماده ۴ قانون افراز و ماده ۹ آيين نامه اجرايي قانون مذكور نيازمند تقديم دادخواست و پرداخت هزينه دادرسي و تعيين وقت رسيدگي و النهايه صدور حكم ، نمی باشد ولی در رویه قضایی تقاضای صدور دستور فروش ، از طریق تقدیم دادخواست به عمل می آید .
نکته ۲ – تصميمي كه دادگاه در برابر اينگونه درخواست ها اتخاذ مي نمايد در قالب حكم يا قرار نيست ،بلكه دستور است و نظر به اينكه تابع تشريفات رسيدگي آيين دادرسي مدني نیست ، قابل تجديد نظر خواهي و فرجامخواهي نمي باشد .
نکته ۳ – دستور فروش نظر به اينكه حكم نیست ، مستلزم تقاضاي صدور اجرائيه نمي باشد و صرف تقاضاي اجراي حكم از ناحيه احدي از شركا كافي به نظر مي رسد . ماده ۴ قانون افراز و فروش املاك مشاع مقرر ميدارد: «ملكي كه به موجب تصميم قطعي غير قابل افراز تشخيص شود ، با تقاضاي هر يك از شركاء و به دستور دادگاه شهرستان فروخته مي شود »

موارد منع افراز املاک و اراضی
۱-   مطابق ماده ۵۹۵ قانون مدنی هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد ، تقسیم ممنوع است اگرچه شرکا تراضی نمایند .
۲-   طبق ماده ۵۹۷ قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جایز است ، ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست .
۳-   برابر قسمت اخیر ماده ۵۹۱ قانون مدنی ، اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد ، جایز نیست . طبق ماده ۵۹۳ قانون فوق ، ضرر عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد.
۴-   وفق نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه هرگاه عمل افراز به وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد و چون اصلاح باید با حضور و موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد ، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست . چنانچه برای مالکین مشاعی که به صورت مفروزی متصرف زمین هستند ، سند مالکیت مفروزی صادر گردد ، برای سایر مالکین ملک مذکور نیز می توان سند مالکیت مفروزی صادر کرد ، هرچند در زمین مورد تصرف آنها اعیانی ایجاد نشده باشد .

هزینه های افراز 
ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر میدارد : هرگاه تصمیم اداره ثبت در خصوص افراز قطعی شد، در موقع اجرای آن هزینه تفکیک مقرر در ماده ۱۵۰ قانون ثبت از متقاضی دریافت خواهد شد. بنابراین هزینه افراز در اداره ثبت برابر هزینه تفکیک است و در موقع اجرا تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد گردید .
تفاوت تفکیک و افراز 
۱-    تفکیک هم در مورد ملک مشاع صورت می گیرد و هم در مورد ملک غیر مشاع ، اما افراز فقط در خصوص املاک مشاع می باشد ، بنابراین در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورتی ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ولی قابل افراز نیست .
۲-    پس ار تفکیک در املاک مشاع حالت اشاعه باقی است ، لیکن پس از افراز حالت اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد .
۳-    در افراز تعیین تکلیف نهایی (پس از اعتراض) با دادگاه است ولی در تفکیک با اداره ثبت می باشد .
۴-   مرجع درخواست افراز و تفکیک متفاوت می باشد . مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد ، اما مرجع درخواست افراز حسب مورد هم می تواند اداره ثبت و هم می تواند دادگاه مربوطه باشد .
۵-   تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکین مشاع امکانپذیر است و لازمه افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر می باشد .
۶-   در تفکیک توجهی به میزان سهم مالکین در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاع مطرح می گردد ، ولی در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکین مشاعی ضروری می باشد .
۷-   سن و حجر مالکین یا مالک دخالتی در امر تفکیک ندارد ، اما به صراحت ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگر مابین مالکین محجور یا غایب باشد ، افراز با دادگاه خواهد بود .
۸-   در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توان دنباله اقدام را شروع کرد ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از افراز می توانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند .
لازم به ذکر است ارسال دادخواست دستور فروش ملک مشاع به مرجع ذی صلاح از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضائی صورت می گیرد ، فلذا جهت تقدیم دادخواست به همراه سند مالکیت و گواهی عدم افراز و مدارک شناسایی و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی ، به این دفاتر مراجعه نمائید .