قوانين مربوط به معامله ملک و املاک موروثي در ايران چيست؟

ملک ورثه اي به املاکي اطلاق مي گردد که صاحب ملک و يا ساختمان فوت نموده باشد و به سبب آن ملک بر اساس قانون حصر وراثت به وراث آن مرحوم رسيده باشد که براي خريد املاک موروثي، حتما به نکات زير دقت کنيد
اگر قصد خريد املاک موروثي را داريد، بايستي در هنگام انجام مذاکرات مقدماتي و تنظيم مبايعه نامه قولنامه ، به نکات ذيل توجه و دقت کافي بعمل آوريد تا در آينده با مشکلي مواجه نگرديد
يکي از مهم ترين نکاتي که در املاک موروثي هنگام انجام مذاکرات مقدماتي پيرامون خريد املاک موروثي بايستي مورد توجه قرار بگيرد، احراز مالکيت شخص و يا اشخاصي است که به عنوان مالک قصد فروش ملک را دارند. چنانچه ملک موضوع معامله از مصاديق املاک موروثي باشد، بايستي سند مالکيت بنام شخصي باشد که فوت نموده و به سبب ارث و انحصار وراثت  به وراث متوفي انتقال يافته باشد. اين امر با نظر در صفحه اول سند مالکيت و يا ملاحظه صفحات مربوط به ستون نقل و انتقالات سند قابل احراز خواهد بود
از وراث گواهي حصر وراثت مطالبه و در خصوص اينکه آيا تمامي وراث موافق و آماده فروش ملک موروثي هستند يا خير دقت و بررسي لازم صورت پذيرد
در صورت متعدد بودن وراث بايستي در هنگام تنظيم مبايعه نامه همه آنها حضور داشته و ذيل مبايعه نامه را امضا نمايند و يا اينکه نماينده و وکيل قانوني خود را در زمان عقد قرارداد حضور داشته باشند که در صورت وجود وکيل جهت نقل و انتقال مورد وراثت استعلام از دفتر اسناد رسمي صادر کننده وکالت الزامي مي باشد و در صورتي که برخي از وراث سهم الارث خود از يک ملک را بفروشند و متعاقبا يک يا چند نفر ديگر از وراثي که در هنگام تحرير و تنظيم مبايعه نامه حضور نداشته‌اند، بنا به عللي مخالفت نموده و حاضر به فروش سهم موروثي و مالکانه خود نباشند، در آن صورت خريدار با مشکلات بسيار جدي مواجه خواهد شد زيرا بدون اذن و موافقت ساير وراث که به هر دليل سهم الارث خود در ملک موضوع معامله را انتقال نداده‌اند، قادر به تصرف در آن نخواهند بود و همچنين در صورتي که يکي از وراث از سوي ساير وراثي که در هنگام انجام معامله حضور ندارند و وکالتنامه رسمي براي فروش ارائه نمايد، ضرورت دارد که در اين باره چند نکته مورد دقت کافي قرار گيرد. نکته اول اينکه تا حد امکان در خصوص اعتبار وکالت نامه ارائه شده و عدم عزل وکيل از سمت وکالت بررسي لازم صورت پذيرد برخي از توجه داشته باشيد که وکالتنامه ارائه شده بايستي يا در يکي از دفاتر اسناد رسمي و يا در صورت اقامت وراث در خارج از کشور در يکي از کنسولگري هاي ايران در خارج از کشور تنظيم شده باشد و توصيه مي گردد از پذيرفتن دست نوشته عادي مبني بر اذن در فروش و غيره به لحاظ محرز نبودن صحت و اصالت آن پرهيز نماييد. نکته دوم اينکه موضوع وکالت و حدود اختيارات وکيل مورد بررسي واقع و ملاحظه شود که آيا وکيل حق فروش و انجام ساير معاملات نسبت به ملک موضوع معامله را دارد يا خير و همچنين در ارتباط با احراز سمت و اختيار وکيل براي دريافت ثمن و مبلغ معامله است. ماده ۲۴۳ قانون مدني در اين باره مقرر مي دارد وکالت در بيع وکالت در قبض ثمن نيست بنابراين و با عنايت به صراحت و روشني ماده قانون مذکور، خريدار بايستي علاوه بر احراز اختيار وکيل براي فروش ملک مندرج در وکالتنامه در مورد سمت و اختيار او براي دريافت ثمن و مبلغ معامله نيز يقين حاصل نمايد.
در هنگام انجام مذاکرات مقدماتي و بحث پيرامون املاک موروثي مورد معامله و قيمت آن، حتماً اسناد هويت فروشندگان از قبيل شناسنامه و کارت ملي را رويت و سال تولد آنها را مورد دقت قرار دهيد. چنانچه در بين وراث شخص و يا اشخاص صغيري وجود داشته باشند، بنا به حکم قانوني آنها از تصرف در اموال و حقوق مالي خود و انجام هرگونه معامله ممنوع هستند و اداره اموال و حقوق مالي آنها توسط شخصي به نام «قيـّم» که به وسيله دادستان پيشنهاد و توسط دادگاه منصوب مي گردد، انجام مي‌شود
نکته مهمي که بايستي مدنظر قرار گيرد اينکه قيم مجاز به فروش اموال غيرمنقول متعلق به شخص صغير نمي‌باشد و بلکه قيم بايستي در ابتدا و در اجراي مقررات ماده ۱۲۴۱ قانون مدني و ماده ۸۳۲ قانون امور حسبي، قصد خود را فروش ملک صغير را به دادسرا اعلام کند. دادستان پيرامون رعايت صرفه و صلاح صغير بررسي آنها را انجام و در صورت احراز اين امر تصميم قيم به فروش ملک را تصويب و مجوز مربوطه را صادر مي‌نمايد. بنابراين خريدار بايستي از شخصي که مدعي قيمومت شخص صغير مي‌باشد علاوه برقيم نامه، ارائه مجوز واحد سرپرستي دادسراي مربوطه مبني بر اذن در فروش ملک صغير را نيز مطالبه نمايد
مطابق مقررات قانون ماليت‌هاي مستقيم مصوب ۱۳۶۶ و اصلاحات و الحاقات بعدي آن، پس از فوت هر شخص، وراث متوفي موظف هستند حداکثر ظرف مهلت ۶ ماه از تاريخ فوت اظهار نامه مالياتي بر ارث نمايند در اظهار نامه مالياتي بايستي تمامي اموال و دارايي و ديون و واجبات مالي متوفق درج شود البته در مورد املاکي به مدت ۴۰ سال از فوت مرحوم گذشته باشد اظهار نامه مالياتي جهت نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمي مورد نياز نمي باشد
همانطور که بيشتر معروض گرديد در املاک موروثي ، مال غير منقول به جا مانده از متوفي متعلق به تمامي وراث مي‌باشد و هر يک از وراث به ميزان سهم الارثي که مطابق قانون به او تعلق قرار مي‌گيرد در مال غير منقول موضوع مورد معامله شريک مي‌باشد. با اين وصف، چنانچه مال غير منقول موروثي مورد معامله واقع شود، خريدار بايستي سهم هر يک از وراث از مبلغ معامله را محاسبه و سهم هر يک از آن ها را صرفا به خود وي و يا به شخص که براي دريافت مبلغ معامله وکالت و نمايندگي دارد تسليم نمايد. در غير اين صورت ممکن است بين وراث و خريدار در اين خصوص اختلاف بوجود آمده و حداقل نتيجه آن، اين خواهد بود که وراثي که مدعي عدم دريافت سهم خود از مبلغ معامله مي‌باشد، از حضور در دفترخانه و تنظيم و امضاء سند رسمي انتقال، خودداري نمايد.
معمولاً برخي اشخاص در زمان حيات خود، مبادرت به تنظيم وصيت نامه مي‌نمايند و در ضمن آن عين و منافع تمام يا قسمتي از يک ملک خود را به نفع شخص معين و يا در جهت صرف در امور خيريه وصيت مي‌کند برخي اوقات موضوع وجود وصيت نامه از متوفي در گواهي حصر وراثت، به صراحت درج مي‌شود و خريدار مي‌تواند با اندکي دقت در متن گواهي حصر وراثت به اين موضوع پي ببرد. به هر حال بهتر است خريدار در هنگام ايجاد معامله يک ملک از وراث در مورد وجود و يا عدم وجود وصيت نامه از متوفي تحقيق و بررسي لازم را بعمل آورد و چنانچه قسمتي از ملک مورد معامله (بعنوان مثال دو دانگ مشاع از ششدانگ) به نفع شخص ديگري وصيت شده است، حضور آن شخص نيز در هنگام تحرير و امضاء مبايعه نامه ضروري و لازم مي‌باشد. زيرا در غير اينصورت شخصي که قسمتي از ملک به نفع او وصيت شده است مي‌تواند در دادگاه به طرفيت وراث و خريدار اقامه دعوا کرده و معامله را ابطال نمايد
به منظور پيشگيري از موانع و مشکلات در املاک موروثي توصيه مي‌گردد، در متن جامعه نامه تنظيمي بين وراث و خريدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامي مدارک و مستندات ابرازي توسط وراث اعم از شماره سريال سند مالکيت ملک مورد معامله، گواهي حصر وراثت، مفاصا حساب ماليات بر ارث، قيم نامه، وکالت نامه، وصيت نامه، پايانکار شهرداري، مجوز صادره از واحد سرپرستي دادسرا مبني بر تجويز فروش ملک صغير در ملک مورد معامله و غيره درج شو و علاوه بر آن خريدار تصويري از مدارک و مستندات ياد شده را از فروشندگان دريافت و نزد خود نگهداري نمايند. نتيجه اين امر اين خواهد بود که چنانچه بعد از تنظيم مبايعه نامه و قبل ازحضور در دفترخانه، بين فروشندگان (وراث) و خريدار اختلافي بوجود آيد که بر اثر آن فروشندگان حاضر به انجام تعهدات خود نباشند، خريدار مي تواند با اقامه دعواي الزام به تنظيم سند رسمي انتقال در مراجع قضايي در مقام احقاق حقوق خود برآيد و در آن صورت درج مشخصات مستندات ابرازي در هنگام تنظيم مبايعه نامه، ميزان موفقيت خريدار در تحصيل راي دادگاه به نفع خود و همچنين سرعت در اجراي راي دادگاه بيشتر خواهد بود.

وکیل تهران

تماس با کارشناسان حقوقی

۰۹۱۲۵۹۶۰۹۴۲

هادی نورمحمدی

منبع : melkban24.ir